Cada vez mais consolidada na economia e no turismo do Brasil e contando com um arcabouço jurídico sólido, a multipropriedade imobiliária teve uma recente e inesperada aparição no epicentro das complexas investigações do Banco Master, que culminou na liquidação extrajudicial da instituição por acusações de gestão fraudulenta e violações às normas do Sistema Financeiro Nacional, além de abalar a estrutura política e jurídica do país. Em dois momentos, o modelo de multipropriedade, como noticiado pela grande imprensa, é mencionado nas investigações: nas relações entre Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) e empreendimentos fracionados e na citação ao Tayayá Resort, em Ribeirão Claro (PR).
Ambos os casos apareceram nas investigações não por falhas inerentes ao conceito da multipropriedade, mas devido à falta de transparência nos quadros societários e nas estruturas de gestão, já que alguns dos nomes diretamente envolvidos com o Banco Master possuem algum tipo de relação com esses empreendimentos. Porém, o fato de esses dois episódios terem alguma conexão com, talvez, o maior caso de fraude financeira do Brasil, acende, mais uma vez, o alerta para a necessidade de os players investirem profundamente em governança corporativa, visando à proteção da credibilidade do setor como um todo.
Modelo de Negócio Sólido
É fundamental desmistificar a percepção de que a multipropriedade, como conceito, é falha. A Lei nº 13.777/2018 estabelece diretrizes claras, garantindo segurança jurídica para o compartilhamento de imóveis. O problema, quando surge, não reside na natureza fracionada da propriedade, mas sim na conduta e nas lacunas de governança das empresas e indivíduos que operam dentro ou em torno dela, sendo que a falta de rigor na gestão pode transformar um ativo promissor em foco de controvérsia e risco reputacional, comprometendo não apenas o projeto específico, mas a imagem de um setor inteiro.
O setor de multipropriedade, que demanda grande volume de capital para desenvolver resorts e complexos, frequentemente busca financiamento por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), por intermédio dos FIIs. O caso do Banco Master, como noticiado pelo Valor Econômico, insere-se nesse cenário ao expor um ambiente de fragilidade financeira que pode ter contaminado ou sido explorado por elos dessa cadeia de financiamento. A falta de transparência aqui se manifesta na opacidade das interconexões entre as empresas emissoras dos CRIs (ou as securitizadoras que os estruturam), os empreendimentos de multipropriedade e os administradores dos FIIs. Essa ausência de clareza sobre quem realmente controla o quê, e a existência de potenciais conflitos de interesse velados, abrem portas para uma diligência inadequada e uma análise de risco falha, resultando em perdas para os FIIs e seus cotistas e, mais criticamente, abalando a confiança dos investidores em instrumentos financeiros essenciais ao crescimento do setor.
De forma similar, o Tayayá Resort também se viu envolvido no caso do Banco Master, chegando a emitir uma Nota de Esclarecimento na semana passada, reafirmando a natureza pulverizada do empreendimento. O resort de multipropriedade no Paraná apareceu nas investigações após especulações de sócios ocultos do empreendimento. A ausência de um canal transparente e contínuo para comunicar sua estrutura societária, mesmo que legítima, abriu espaço para questionamentos, forçando uma resposta defensiva em vez de uma narrativa proativa de transparência.
Em ambos os casos, seja por uma obscuridade intencional e conflituosa ou por uma falha na comunicação e gestão da percepção pública da estrutura de controle, a falta de transparência em relação ao quadro societário e à estrutura de controle é um fator-chave. Isso sublinha a importância crítica da governança corporativa, que busca exatamente garantir a clara identificação dos proprietários, controladores e beneficiários finais, a gestão dos conflitos de interesse e a divulgação completa e acessível das informações relevantes a todos os stakeholders.
Redefinindo Padrões de Governança
Para que a multipropriedade possa continuar a crescer sem as sombras de controvérsias, o setor e seus stakeholders precisam abraçar a governança corporativa não como uma obrigação, mas como um diferencial estratégico que constrói confiança e valor. Isso exige ir além do mínimo legal, investigando profundamente as próprias práticas internas, por meio de: transparência na estrutura societária, conselhos de administração, relação ética e transparente com investidores e FIIs, diligência independente sobre CRIs e comunicação proativa e didática.
Futuro Sustentável
Os episódios recentes servem como um lembrete contundente: a viabilidade e a sustentabilidade de longo prazo de um modelo tão promissor quanto a multipropriedade residem não apenas em sua concepção, mas na integridade e no rigor das práticas de governança corporativa de seus players.
O caso do Banco Master também pode ser encarado como uma oportunidade para as empresas de multipropriedade e aquelas que se relacionam com elas, para redefinir os padrões de excelência. Ao implementar soluções precisas e eficientes em governança, garantindo que a conduta ética seja tão robusta quanto o modelo de negócio, a multipropriedade poderá continuar seu caminho de sucesso, livre das sombras e firmemente ancorada na confiança do mercado e do consumidor.
