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Artigo do Advogado Diego Amaral
A multipropriedade, uma modalidade que permite a aquisição de frações ideais de um imóvel, ganhou destaque no cenário imobiliário brasileiro com a promulgação da Lei 13.777/18. Essa legislação trouxe um arcabouço jurídico que visa garantir a segurança das relações entre os multiproprietários, promovendo a credibilidade dos empreendimentos e a tranquilidade dos adquirentes.
A Importância da Segurança Jurídica
A segurança jurídica é um dos pilares fundamentais para o desenvolvimento de qualquer negócio, especialmente no setor imobiliário. No contexto da multipropriedade, a segurança jurídica se traduz na clareza e na previsibilidade das relações contratuais, evitando litígios e promovendo a confiança entre os envolvidos. A Lei 13.777/18 estabelece diretrizes essenciais, como a obrigatoriedade de uma convenção condominial e a realização de assembleias regulares, que são fundamentais para a boa gestão dos empreendimentos.
Credibilidade e Experiência do Adquirente
Para os adquirentes, a segurança jurídica não é apenas uma formalidade; é um fator que influencia diretamente na experiência de posse e uso do imóvel. Um sistema jurídico bem estruturado proporciona ao multiproprietário a certeza de que seus direitos serão respeitados e que a administração do empreendimento será feita de forma transparente e eficaz.
Por exemplo, a convenção condominial deve ser elaborada de maneira a refletir a realidade do empreendimento, estabelecendo regras claras sobre o uso das áreas comuns, divisão de despesas e direitos de cada proprietário. A falta de uma convenção adequada pode levar a conflitos e desentendimentos, comprometendo a experiência dos multiproprietários.
Exemplos de Empreendimentos Sem Segurança Jurídica
- *Convenção Condominial Inadequada*: Em certos empreendimentos, a convenção condominial não é adaptada à realidade do imóvel, resultando em regras que não atendem às necessidades dos proprietários. Por exemplo, um resort que não delimita claramente as áreas comuns pode gerar conflitos entre os multiproprietários sobre o uso das instalações.
- *Assembleias Irregulares*: A falta de assembleias regulares, conforme previsto na Lei 13.777/18, pode levar à desinformação dos multiproprietários sobre as decisões que afetam o empreendimento. Isso pode causar descontentamento e, em casos extremos, ações judiciais.
- *Contratos de Promessa de Compra e Venda Mal Elaborados*: Em alguns casos, contratos de promessa de compra e venda não seguem as diretrizes da lei, deixando lacunas que podem ser exploradas por uma das partes. Isso gera insegurança e pode levar a disputas judiciais.
- *Modelos de Intercambiadoras Deficientes*: A falta de regulamentação e clareza nos modelos de intercambiadoras pode resultar em experiências frustrantes para os multiproprietários, que esperam ter acesso a outras propriedades, mas se deparam com limitações não informadas previamente.
- *Regimento Interno Desatualizado*: Um regimento interno que não reflete a realidade do empreendimento pode criar dificuldades para a convivência harmoniosa entre os multiproprietários. Por exemplo, regras sobre animais de estimação ou utilização de áreas de lazer que não consideram a diversidade de interesses podem resultar em conflitos.
Conclusão
A segurança jurídica na multipropriedade, especialmente sob a ótica da Lei 13.777/18, é indispensável para assegurar a credibilidade dos empreendimentos e proporcionar uma experiência positiva aos adquirentes. Ao garantir que a convenção condominial, as assembleias e os contratos sejam elaborados de forma adequada, os empreendimentos não apenas evitam litígios, mas também promovem um ambiente de confiança e satisfação entre os multiproprietários. A adoção de boas práticas e a conformidade com a legislação vigente são fundamentais para o sucesso sustentável da multipropriedade no Brasil.
- Diego Amaral é advogado com 25 anos de experiência no Mercado Imobiliário, Conselheiro Jurídico da CBIC, Conselheiro Jurídico da ADEMI/GO, Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO (2016/2018 – 2019/2021), Ex-Diretor da Comissão Nacional de Direito Imobiliário do CFOAB, professor de pós-graduação em Direito Imobiliário, autor e palestrante.
