Análise jurídica sobre o pool paralelo

• Artigo da advogada Priscila Lustosa

O sucesso de um empreendimento hoteleiro, seja em multipropriedade ou não, começa muito antes do lançamento. Ele é, na verdade, determinado pelas normas que estruturam a administração do condomínio, especialmente pela Convenção Condominial e pelas regras que disciplinam as locações paralelas. É nelas que repousa a base para a sustentabilidade operacional, a estabilidade financeira e a reputação do negócio.

Por muitos anos, o mercado hoteleiro e de multipropriedade se deixou seduzir por uma ideia equivocada: a de que o direito de propriedade é absoluto e, portanto, imune a qualquer limitação quanto à forma de locação da unidade. Essa premissa, repetida como mantra comercial, nunca esteve alinhada ao ordenamento jurídico. E agora, mais do que nunca, ela se revela incompatível com a realidade operacional de empreendimentos hoteleiros modernos.

É compreensível que o discurso de venda “aqui você pode alugar livremente, gerar sua própria renda ou escolher entre uso familiar e administração profissional” seja sedutor e impacte positivamente o VGV. No curto prazo, ele realmente facilita a comercialização — sobretudo quando comparado a empreendimentos com pool obrigatório, cuja venda demanda um trabalho consultivo mais técnico. Porém, no médio e longo prazo, a equação se inverte: a liberdade absoluta de locação costuma gerar assimetrias operacionais que comprometem a competitividade e até a viabilidade econômica do empreendimento.

A experiência do mercado deixa isso evidente. Empreendimentos com locação paralela desregulada enfrentam um conjunto de problemas que se retroalimentam: queda das diárias praticadas, concorrência desleal entre unidades, inadimplência reincidente de proprietários que exploram a locação sem contribuir com o condomínio, ausência de manutenção adequada e, em alguns casos, omissão tributária. O efeito final é devastador: risco à segurança dos hóspedes, perda de padronização, imagem deteriorada e aumento significativo dos custos operacionais.

O apelo comercial imediato, portanto, tem um preço alto.

A boa notícia é que, com uma convenção estruturada de forma correta e estratégica, é possível conter ou mesmo impedir as locações paralelas, criando regras que preservem o equilíbrio entre condôminos, administradores e operadores hoteleiros. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento no sentido de prestigiar a força normativa da convenção, reconhecendo que, quando ela estabelece a obrigatoriedade de participação no pool, não há espaço para retirada unilateral do condômino. Trata-se de uma decisão de natureza coletiva, voltada à viabilidade econômica do empreendimento, e que deve ser respeitada por todos (entendimento do STJ no REsp 1.993.893/SP).

Empreendimentos hoteleiros — sejam eles estruturados ou não em multipropriedade — dependem, por essência, de gestão centralizada, estruturados com modelo de operação por meio de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), com a administradora como sócia ostensiva e os proprietários como sócios participantes — garantindo transparência, segurança jurídica e responsabilidade tributária, inclusive em projetos de multipropriedade.

É essa centralização que garante padronização, eficiência, controle de qualidade e experiência uniforme ao hóspede. Por isso, a restrição à locação individual não é apenas legítima: ela é vital para a saúde do negócio.

De todo modo, se a escolha for manter as locações individuais, ainda assim existe espaço para mitigar os danos causados pela locação paralela. A primeira barreira, e talvez a mais eficaz, é restringir a locação apenas para as unidades adimplentes. Essa tese, aliás, foi recentemente reconhecida pelo Tribunal de Justiça de Goiás em um importante precedente conduzido por nosso escritório, no qual o judiciário compreendeu a necessidade de limitar o exercício da propriedade quando ele se converte em instrumento de enriquecimento ilícito do condômino inadimplente contumaz.

Essa decisão não apenas fortalece os empreendimentos já existentes, como também cria um novo paradigma para incorporadores que desejam lançar projetos mais robustos, seguros e sustentáveis.

• Priscila Lustosa é sócia do escritório Priscila Lustosa Advocacia, Master in Law (LL.M.) em Direito Empresarial pela FGV e pós-graduanda pelo IDP. Atua como Diretora Executiva da 2ª Câmara de Conciliação, Mediação e Arbitragem de Caldas Novas, Coordenadora da Escola Superior da Advocacia (ESA) e Presidente da Comissão de Direito Tributário da OAB Subseção de Caldas Novas – GO. É graduada em Direito pela PUC/GO e em Direito Internacional pela Universidade de Coimbra – PT.