Introdução
A Lei 13.777/18, também conhecida como a Lei da Multipropriedade, trouxe significativas inovações ao mercado imobiliário brasileiro, permitindo a fruição compartilhada de bens imóveis, especialmente aqueles destinados ao lazer, como imóveis de férias. Em contrapartida, a Lei 4.591/64 e o Código Civil Brasileiro, que estruturam a propriedade e a posse, oferecem uma base sólida para a análise e entendimento das relações de multipropriedade. Este artigo explora a tendência crescente de estruturação de imóveis de férias no formato de direito real de uso, destacando suas implicações legais e comerciais.
*1. A Multipropriedade Imobiliária*
A Multipropriedade, conforme estabelecido pela Lei 13.777/18, permite que várias pessoas sejam titulares de uma fração ideal de um imóvel, com o direito de uso em períodos específicos. Essa modalidade é especialmente atrativa para imóveis de férias, pois possibilita que diferentes proprietários compartilhem o uso de um único bem, reduzindo custos e aumentando a acessibilidade a destinos turísticos.
A legislação também define regras claras sobre a gestão do imóvel, o que é fundamental para garantir a harmonia entre os coproprietários. A divisão de despesas, a organização de reservas e a manutenção do imóvel são aspectos que a lei busca regulamentar, promovendo uma convivência pacífica entre os múltiplos proprietários.
*2. O Direito Real de Uso*
O direito real de uso, por sua vez, é uma figura jurídica que permite a utilização de um bem, mesmo que não haja a titularidade plena sobre ele. Essa modalidade é especialmente interessante para imóveis de férias, pois pode oferecer uma alternativa mais flexível e menos onerosa em comparação à multipropriedade. Para o empreendedor, pode se mostrar interessante na medida que não haverá uma incorporação propriamente dita e nem mesmo a necessidade de assembleias e aprovações como acontece em um condomínio de multipropriedade, por exemplo. A venda se dará em regra por longos anos (15, 20, 30…) e ao final do contrato o adquirente do serviço perde o direito do uso, sendo que a propriedade se mantém de forma permanente com o empreendedor.
A estruturação de um imóvel de férias sob o direito real de uso permite que um indivíduo utilize o bem por um período determinado, sem a necessidade de arcar com a aquisição de uma fração do imóvel. Isso pode ser vantajoso em situações em que o uso do imóvel é esporádico ou limitado a determinadas épocas do ano, como nas férias.
*3. Comparação entre Multipropriedade e Direito Real de Uso*
Enquanto a multipropriedade estabelece um regime de coownership, com direitos e deveres distribuídos entre os coproprietários, o direito real de uso pode ser visto como uma forma de locação ou usufruto, onde a titularidade do imóvel permanece com um único proprietário. Essa distinção é crucial, pois influencia diretamente na forma como os imóveis de férias são geridos e utilizados.
A escolha entre a multipropriedade e o direito real de uso dependerá das necessidades e expectativas dos usuários. A multipropriedade pode ser mais adequada para aqueles que desejam garantir um acesso regular ao imóvel, enquanto o direito real de uso pode ser mais interessante para quem busca uma alternativa menos formal e com menor compromisso financeiro.
*4. Tendências Futuras e Implicações Comerciais*
A crescente popularidade do direito real de uso para imóveis de férias pode indicar uma mudança nas preferências dos consumidores. À medida que mais pessoas buscam experiências de viagem personalizadas e acessíveis, a demanda por soluções flexíveis pode impulsionar o desenvolvimento de novos produtos imobiliários.
Empreendimentos que combinam a multipropriedade com o direito real de uso podem emergir como uma solução inovadora, oferecendo aos consumidores a possibilidade de escolher entre diferentes modalidades de uso, adaptando-se às suas necessidades individuais.
*Conclusão*
A Lei 13.777/18 trouxe um novo horizonte para a multipropriedade imobiliária no Brasil, enquanto o direito real de uso representa uma alternativa viável e atrativa para imóveis de férias. A intersecção entre essas duas modalidades pode resultar em novas oportunidades comerciais e jurídicas, refletindo um mercado em constante evolução. À medida que a legislação e as práticas de mercado se adaptam a essas tendências, é fundamental que os operadores do setor imobiliário estejam atentos às mudanças e às preferências dos consumidores, garantindo que as soluções oferecidas atendam às expectativas de um público cada vez mais exigente e diversificado.
- Diego Amaral é Diretor da Comissão Nacional de Direito Imobiliário do CFOAB; Conselheiro Jurídico da CBIC; Conselheiro Jurídico da ADEMI/GO; Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO (2016/2018 – 2019/2021); Professor de pós-graduação em Direito Imobiliário, autor e palestrante.
