Modelo de negócio em crescimento e oferecendo várias oportunidades para incorporadores imobiliários e hoteleiros, a propriedade compartilhada também conta com vários projetos que fracassaram, com obras não entregues e comercializações paralisadas, deixando clientes insatisfeitos e investidores no prejuízo. Os inúmeros motivos do insucesso destes projetos poderiam ter sido evitados, ou minimizados, com a realização de bons estudos de viabilidades econômico-financeiros, examinando vários aspectos financeiros, econômicos, legais e de mercados, para determinar se os negócios eram viáveis e sustentáveis.
Para entender melhor o peso que o estudo de viabilidade tem em um projeto de propriedade compartilhada conversarmos com Glauco Carneiro, Diretor Administrativo e Financeiro da TUDO Consultoria e Gestão. Confira a entrevista:
Qual a importância do estudo de viabilidade para projetos de multipropriedade e timeshare?
Na visão da TUDO Consultoria, para qualquer tipo de projeto a viabilidade econômico-financeira é parte essencial do processo de estruturação de novos negócios. Uma viabilidade bem estruturada te mostra se você está diante de um risco positivo, de uma oportunidade, ou de um risco negativo, de uma ameaça, servindo de plano de fundo para que você consiga elaborar todo planejamento, projetar todo seu posicionamento estratégico entendendo se você tem condições para desenvolver o negócio antes mesmo de empreender.
Este é um instrumento de originação, não para entender somente se o projeto é ou não viável, mas para entender os melhores cenários de posicionamento de mercado. Não existe o “eu acho” em viabilidade econômico-financeira, o “feeling” é importante e faz parte do processo, mas não deve ser o ponto final de decisão. É um processo para o desenvolvimento de um negócio, porque ela sempre vai te mostrar o melhor caminho. A elaboração de um estudo de viabilidade econômico-financeira bem estruturado permite um melhor direcionamento para o desenvolvimento e execução de um projeto com excelência, eficiência e êxito, visando a sustentabilidade do negócio.
Como a TUDO realiza estudos de viabilidade para projetos de multipropriedade e timeshare?
Na TUDO Consultoria temos muita experiência e conhecimentos técnicos para a elaboração de um excelente estudo de viabilidade econômico-financeira. Nossa atuação desde o início de toda formatação de um novo negócio é muito importante, participando junto as demais equipes multidisciplinares em todas as decisões para melhor potencialização do negócio. Adotamos premissas de entrada ideais e reais para cada projeto como tamanho e quantidade das unidades, layout, mix de vendas, definimos todas as informações comerciais necessárias, estratégias de vendas, custos, despesas e fluxo de caixa. Fazemos uma análise do mercado local, considerando o potencial turístico, a demanda por acomodações, o perfil do público-alvo e a concorrência. Analisamos os principais players concorrentes do mercado, seus produtos e serviços, preços e estratégias de marketing.
O mercado imobiliário/turístico deve ser visto como um micro clima onde cada região responde de uma forma diferente porque tem uma dinâmica econômica diferente, tem fatores ligados a cultura diferentes, tem a geografia diferente enfim, uma série de peculiaridades onde cada cidade reage de uma forma diferente. Nunca fazemos uma viabilidade “copia e cola” e cada projeto tem suas particularidades específicas, que se não forem respeitadas causará sérios problemas ao empreendedor.
Como o estudo da TUDO fica alinhado com os estudos de viabilidade da obra e operação hoteleira?
A viabilidade econômico-financeira é o final do processo de viabilidade e para chegarmos nela de forma consistente precisamos passar pela viabilidade de mercado e a viabilidade técnica. A jornada da viabilidade é composta por uma parte financeira e outra dela é dividida entre a parte de mercado e técnica. É preciso de um casamento destas duas viabilidades para que a econômico-financeira aconteça. Cada negócio é um universo que precisa ser simulado. A viabilidade é dinâmica, é projetar o funcionamento do negócio, é visualizar a movimentação dos recursos na linha do tempo, considerando o valor atual dos resultados projetados descontados a taxa mínima de atratividade do projeto.
Entender o comportamento dos descasamentos de caixa, a forma como recebo (Estudo Comercial) e como gasto (Cronograma Físico/Financeiro), a projeção de tudo, capital de giro, exposição de caixa, breakeven, payback, fluxo de caixa … entender se vale mais do que custa ou se custa mais do que vale. Importante fazer uma viabilidade o mais próxima possível da realidade diminuindo ao máximo as incertezas, mas importante é ter premissas fortes para se ter uma projeção consistente.
Durante a comercialização é possível alterar, ou adaptar alguma projeção, ou indicador no estudo?
Quando se tem um estudo o mais bem elaborado possível, a comercialização acontece dentro de uma regularidade, sendo de extrema importância uma precisa análise de mercado para se ter uma viabilidade econômico-financeira consistente. O que pode mudar um pouco é o fator intensão de compra que é volátil ligado a fatores incontroláveis como políticos e crises por exemplo. A comercialização deve usar a viabilidade como uma bússola, como um caminho ideal a ser seguido.
Uma viabilidade mal feita ou errada pode ser o caminho para o fracasso assim como bem feita e precisa, pode ser o caminho para o sucesso. Sempre nos atentamos para que ela seja conservadora e ainda assim satisfatória ao negócio. Não adiantará tentar “calibrar” uma viabilidade após o início da comercialização e após a decisão do empreendedor pelo negócio, se as premissas de entrada, parcelamentos, custos comerciais e outros itens de qualquer modelo matemático de viabilidade econômico financeira não forem concisas, não forem defensáveis, não forem reais, tudo vai virar papel ou planilha.
É possível consertar a rota de um projeto em que não teve um bom estudo de viabilidade?
Precisamos analisar o nível a ser corrigido, mas sim: podemos corrigir boa parte dos cursos. Um estudo de viabilidade econômico-financeira mal feito pode causar o fracasso de um negócio. O fracasso de um negócio é falta de caixa para operacionalizar o projeto (falta de “perna”). Não adianta uma viabilidade para ter lucro projetado se você não dá conta de atingir aquele lucro. Para se “tentar” corrigir a rota de um projeto o ideal é fazer uma nova viabilidade, com premissas de entrada reais, seguras e assim tomar providências para minimizar problemas e prejuízos.
Com uma nova viabilidade pode-se tomar novas decisões a fim de manter o projeto em pé e os modelos matemáticos podem simular cenários diferentes para a decisão de qual melhor caminho seguir. Cada negócio é um universo que precisa ser bem simulado para que o empreendedor possa tomar a decisão certa. A TUDO Consultoria trabalha sempre com seriedade e individualidade na elaboração dos estudos de viabilidade econômico-financeira de seus clientes para esse mercado cada dia mais competitivo de Multipropriedade, Timeshare e Imobiliário.
