O modelo de multipropriedade turística ainda causa dúvidas do mercado de capitais, por um lado há o interesse em investir no modelo, por outro investidores enxergam muitos riscos. Para entender como esta a visão da Faria Lima para o fracionado, o ADIT Invest 2024 organizou o painel “Apetite do Mercado de Capitais para incorporações em multipropriedade turística”, com participação de Gustavo Rezende, CEO do GR Group, como moderador; Leonardo Nascimento, CEO do Urca Capital Partners; Jair Lemes, CEO da Brava Capital; e André Masetti, Portfolio Manager da XP Asset Management.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o ADIT Invest acontece nos dias 13 e 14 de junho, no Centro Cultural Oscar Niemeyer, em Goiânia (GO).
O painel contou com a participação de um empresário desenvolvedor de projetos de multipropriedade e três representantes de fundos que atuam junto a negócios no modelo fracionado.
“O nosso grande intuito aqui, como CEO do GR Group, um dos pioneiros do mercado de multipropriedade, com mais de R$ 5 bi vendidos desde 2013, o que sempre me preocupou foi como acessar e despertar o apetite do mercado de capitais”, iniciou o painel Gustavo Rezende, que listou alguns dados da multipropriedade, que atingiu R$ 79,5 bi de VGV e um crescimento médio de 25% a 30% por ano, além de lembrar que a Lei 13.777/18, que regulamentou o setor, deu mais amplitude e escala aos negócios . “Alguns fundos ainda veem a multipropriedade com risco, por que vocês têm apetite pela multipropriedade?”, perguntou aos painelistas.
De acordo com André Masetti, um empreendedor para ser elegível e passar segurança para o mercado de capitais deve estar com a empresa bem organizada, com processos de governança, controles, contabilidade e bom histórico. “Devemos entender o histórico e a organização, se esse incorporador consegue finalizar o projeto, principalmente quando analisamos projetos com desenvolvimento de obras, mais especialmente na multipropriedade, que normalmente são complexos parrudos, com grandes edificações e piscinas, qualquer erro pode significar o fracasso do projeto”, afirmou ele.
Para Jair Lemes, por a multipropriedade ainda ser nova, com poucos empreendimentos entregues, dificulta a operação de funding, porém, ele ressalta que a Brava Capital está com muito apetite para negócios fracionados. “Quando olhamos para novidade, precisamos estudar de forma muito específica. Então, vou procurar outras qualidades nesse projeto, que considero que seja o que deve ser um empreendimento de multipropriedade, independente de grande ou pequeno incorporador”.
Segundo Leonardo Nascimento, é importante entender que o mercado de capitais ainda não conhece a multipropriedade. “Há mais de 400 fundos listados na Bolsa de Valores, os que estão dispostos a entrar no negócio na multipropriedade são poucos”, contou ele, que lembrou ainda que as más notícias sobre operações entre fundos e multipropriedades causaram mais repulsa nos investidores da Faria Lima.
“Temos que perguntar para um fundo por que nunca investiu em multipropriedade. Há cinco anos, eu falava que nunca investiria em multipropriedade, pois não acreditava. Estudamos o modelo por dois anos e hoje estamos no negócio. O desafio e educar o mercado de capitais”, disse o socio da Urca Capital. Para ele, a multipropriedade é um projeto muito alavancado por natureza, assim, o incorporador deve entrar com capital robusto. “O desejo do incorporador é colocar o mínimo de equity possível, e isso foi a principal fonte de problemas do setor. Para seguirmos no projeto deve ter uma porção grande de equity do empreendedor”.
Oceano azul
“Na nossa visão, os CRIs devem fazer parte dos estudos de viabilidade, além de tamanhos dos empreendimentos e importância do destino turístico, o que faz sentido e o que não faz sentido. Apesar de termos alguns produtos que não deram certo, ainda temos um oceano azul”, afirmou Gustavo Rezende.
Jair Lemes ressaltou que a Brava Capital não distingue projetos com empreendimentos grandes ou pequenos, e destinos consolidados ou que devam ser criados. Ele contou que a empresa atua com várias soluções de funding para multipropriedade. “Há muitos riscos envolvidos quando pensamos em um resort. O empresário deve ter capacidade de vender. Tem destinos que não são óbvios, mas podem ser bons projetos”.
Já André Masetti revelou que a XP e mais conservadora, preferindo projetos em destinos consolidados. “Pois existe o risco que não tenha aceitação se for criar novos destinos”, disse ele. “Outro ponto é que estamos na ponta de estruturação do CRI, quando entramos o projeto já tem uma carteira, já sabemos se está indo bem ou não”.
A Urca Capital também é mais flexível, atuando com projetos que visam construir novos destinos, mesmo reconhecendo um risco maior, com várias soluções de funding. Leonardo explicou que a empresa confia na expertise do incorporador que desenvolveu o projeto. ”Não somos especialistas em turismo, somos especialistas em gerir recursos, fazemos uma análise da companhia, do equity colocado no negócio, e não do projeto do complexo turístico e destino”.
Expectativa para os próximos anos
“Hoje a multipropriedade é uma estrada já pavimentada, já podemos fazer comparações, antes havia poucos players e projetos, qual a expectativa e visão para os próximos anos?”, questionou Gustavo.
Para o executivo da XP, apesar da melhora de fundos investindo na mutlipropriedade, ainda há um longo caminho para crescimento. “A indústria de multipropriedade ainda precisa amadurecer e deve se preparar para taxa mais altas”.
Segundo Leonardo Nascimento, a Urca não enxerga que a empresa já deve ter um processo de governança definido e resultados auditáveis. “Gostamos de contribuir com o empresário, construindo a governança, auxiliando a ter uma contabilidade correta”.
De acordo com o executivo da Brava Capital, o que determina a taxa é o risco e retorno. Para minimizar os riscos, ele aconselha a investir em governança e departamento financeiro. “Suas dores são as nossas, o custo de governança é alto. Por atuarmos com empresas pequenas, sofremos muito na parte de governança. Para o projeto parar de pé precisa de três pontos: capacidade de venda saudável, operacional e financeiro. Obviamente, haverá algum nível de investimento nesse nível deve ser feito nesse sentido”.
