Trazendo os riscos e as consequências legais de venda de produtos de multipropriedade para fins de investimentos, os advogados Diego Amaral e Rodrigo Bicalho, juntamente com o empresário Luiz André Vasconcelos, sócio da MME Empreendimentos, como moderador, participaram do webinar “Distratos na Multipropriedade: como entender e superar os desafios”, realizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil).
De acordo com os painelistas, vender produtos de multipropriedade prometendo rentabilidade pode ocasionar em mais pedidos de distratos com riscos de devolução integral dos valores pagos pelos clientes, autuação da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) com penalidades severas, mais dificuldades de buscar fundings e até riscos de outros processos judiciais.
Desenvolvedor do empreendimento de multipropriedade Ipioca Beach Residence, em Maceió, Luiz André pontuou que o conceito da multipropriedade é ter a casa de férias na quantidade de dias que se utiliza, compartilhando os custos fixos. “No meu ponto de vista, multiprorpeidade é férias, estilo de vida, lazer. Vejo salas de vendas e sites de comercializadoras utilizando a rentabilidade como justificativa da venda, o que destoa de todo o conceito da multipropriedade, além de induzir que o multiproprietário compre por motivos errado. Nós vemos que a multipropriedade não gera esse resultado prometido nas salas de vendas”, afirma ele.
O advogado Rodrigo Bicalho trouxe várias novas visões. “Sob a ótica do distrato, se há uma promessa de rentabilidade e depois não é entregue, há uma possível alegação de propaganda enganosa pelo consumidor, o que permitiria para ele pedir o distrato, e até com 100% da devolução, desfazimento do contrato e, eventualmente, até uma indenização, se ficar provada essa propaganda enganosa de uma promessa ou indução muito forte que teria um resultado financeiro”.
Bicalho explicou que o produto de multipropriedade, e outros imobiliários em geral, se for ofertado com viés financeiro e rentabilidade, passa a ser regulado não apenas pelo Código de Defesa do Consumidor e Lei de Condomínio e Incorporações, mas também pela CVM, com a Lei de Mercados de Capitais, Lei Nº 4.728, que exige que uma oferta pública de produto de investimento seja previamente registrada na CVM, isso vale para multipropriedade, condohotel, etc.
Assim, de acordo com Bicalho, a multipropriedade pode ser vendida como investimento, mas deve-se registrar a oferta pública previamente na CVM. “A CVM já analisou a multipropriedade. O produto que analisou é calcado principalmente na oferta de lazer, não exigiu o registro, mas deixou claro que se for calcado no investimento passa a ser necessário”.
Porém, o advogado Rodrigo Bicalho esclareceu que no caso de o proprietário adquirir um imóvel, incluindo a multipropriedade, e colocar para locação por conta própria, obtendo retorno financeiro, não tendo terceiros intermediando as transações, não precisa do regramento da CVM. “Já se administração de locação do produto for a cargo de um terceiro, passa a ser um valor mobiliário”, diz ele.
No caso dos empreendimentos que ofertam um produto imobiliário prometendo rentabilidade, sem o prévio registro na CVM, correm os riscos de sofrerem infrações muito graves e penalidades. “Entre elas, a CVM mandar parar a comercialização, devolver 100% dos valores pagos aos compradores e comunicar para o Ministério Público Federal para um eventual crime federal. Então, estamos falando de uma situação bastante grave, é um caminho que vai além dos distratos”, alertou Bicalho.
Promessa de rentabilidade aumenta pedidos de distratos
Analisando sob o viés dos distratos, o advogado Diego Amaral salientou que um número considerado das ações com pedido de distratos na multipropriedade tem a origem na promessa de uma rentabilidade que não se operacionalizou ao longo do tempo. “A rentabilidade e o atraso de obras são os principais motivos de ações de distratos”.
Para Diego Amaral, cada vez mais os players devem reforçar esse assunto, para educar os incorporadores e corretores da importância de não vender rentabilidade na multipropriedade. “Senão vamos vivenciar muitos pedidos de distratos, pois a maioria dos empreendimentos não vão entregar a rentabilidade, que o multiproprietário espere”, afirma ele. “Não adianta fazer uma venda mal feita, que traga uma ilusão ao consumidor”.
Como forma de combater a possibilidade de as salas de vendas ofertarem investimentos financeiros, alguns projetos de multipropriedade estão restringindo o número de frações imobiliárias que podem ser vendidas para cada potencial cliente. Segundo Diego, essas medidas vêm de encontro com o conceito da multipropriedade de usufruto do imóvel. “Uma pessoa comprar dez cotas é impossível no sentido de usabilidade do produto. Depois ele vai buscar os distratos destas cotas”, exemplificou ele.
Mais dificuldades de buscar funding
Historicamente, os incorporadores de multipropriedade enfrentam desafios na busca pelo funding para finalizar as obras dos empreendimentos. A maior parte dos projetos faz a captação de recursos através das securitizadores. Para Rodrigo Bicalho, a venda de rentabilidade e, consequente, aumento no número de distratos, dificultam mais a estruturação para este tipo de operação. “Quem vai estruturar a securitização vai analisar o comportamento da carteira, considerando o maior pedido de distratos. O empreendedor fica mais penalizado, pois já tem taxas maiores e poucas fontes de financiamento na multipropriedade”.
Diego Amaral ressaltou que o deságio da operação de securitização será muito maior, pois as gestoras financeiras avaliam muitos aspectos do projeto, não apenas o potencial da carteira de recebíveis e os distratos. “Avalia-se a reputação da marca nos sites e redes sociais, os comentários dos proprietários, e o passivo jurídico do projeto, tanto por parte de ações de clientes como trabalhistas. Acaba sendo uma bola de neve”.
Sobre o passivo jurídico trabalhista, o advogado Diego Amaral explicou que muitas ações na justiça, apesar dos vendedores serem corretores imobiliários, acontecem por conta do alto número de distratos. “Os corretores ajuízam ações na justiça trabalhista, na maioria das vezes, por comissões que deixaram de receber por conta dos distratos no projeto”, conta ele.
Confira o webinar da ADIT Brasil:
