Abrindo o Imobtur 2023, a ADIT Brasil trouxe o painel “A hotelaria como negócio: a visão dos investidores institucionais”, com participação de executivos de empresas especializadas em investimentos imobiliários turísticos: Diogo Canteras, Sócio-diretor da HotelInvest, como moderador; Gastão Valente, Head Brazil da GIC Real Estate; Caio Adelfo, Diretor de Real Estate da BTG Pactual; e Rodrigo Reali, VP Sênior de Investimentos da HSI.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o Imobtur é um Seminário sobre Meios de Hospedagem, Aluguel por Temporada e Empreendimentos Imobiliário-Turísticos, e acontece no dia 29/11, na Câmara Americana de Comércio para o Brasil (Ancham), em São Paulo (SP).
Com as várias oportunidades no mercado, para comprar ativos hoteleiros em operação, necessitando de retrofits e reformas, principalmente após a pandemia, o moderador, Diego Canteiras, provocou os investidores participantes do painel sobre o apetite deles para desenvolver um hotel greenfield.
“Surgem várias oportunidades e conseguimos enxergar bons momentos para a solução de ativos, olhamos para projetos, mas o greenfield não é o nosso foco”, afirmou Rodrigo Reali.
O executivo da HSI explicou que a dificuldade de colocar um projeto de pé, construindo do zero. “Fizemos muitos projetos em hotéis no passado, mas hoje é mais difícil colocar em pé do zero e fazer com que seja rentável”, disse ele.
Além dos riscos, Reali mencionou os prazos longos para projetos greenfield, para comprar o terreno, aprovações, construção e operação. “Para depois ter retorno, é um período de seis sete anos”.
Para Gastão Valente, o greenfield é muito desafiador, principalmente após a pandemia. ”Tem um mercado que esta voltando, o custo do terreno e obra estão altíssimos“, disse ele, que lembrou a ainda falta incentivo governamental para projetos neste modelo.
“Na GIC, a nossa visão de investimento é a partir da oportunidade, e vemos se encaixa no nosso perfil de risco e retorno”, contou Gastão, que lembrou que o primeiro investimento de equity em hotelaria da companhia foi em janeiro de 2020, e em março veio a pandemia.
“Outro ponto que impacta muito projetos greenfields nesse setor e a falta de crédito ou um crédito muito caro. Este não é um setor que os bancos adoram, o que dificulta a fechar a conta”, comentou o executivo da GIC Real Estate.
De acordo com Caio Adelfo, os fundos de investimentos imobiliários para hotéis são poucos. “Praticamente existem duas gestoras investimentos em hotelaria. Os fundos preferem shoppings, residenciais, loteamento”.
Para o executivo do BTG Pactual, o projeto de greenfield para hotelaria deve estar em uma localização com grande fluxo de turistas. Ele avaliou que a cidade de São Paulo é uma cidade que o BTG poderia investir em um hotel do zero. “Há a questão do custo de capital e custo de oportunidade para o greenfield, e quando entrar em operação também precisa de uma rentabilidade que compense o investimento”, concluiu.
