Importante braço do segmento de multipropriedade, já que é quando se entrega a experiência prometida aos proprietários, a gestão hoteleira na multipropriedade não apresenta resultados médios satisfatórios no período 2022/2023. No estudo Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedade no Brasil 2023, realizado pela Caio Calfat Real Estate Cosulting, registrou uma média de ocupação de 47% das unidades fracionadas no pool, e apenas 37% das unidades utilizadas pelos multiproprietários, resultando em uma média de 43,6% a ocupação média dos empreendimentos.
De acordo com uma pesquisa do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), em 2022, a média de ocupação nos hotéis ficou em 59%. Já um levantamento feito pela Resorts Brasil, no terceiro trimestre de 2022, apontou que os resorts alcançaram 63% de ocupação.
Entretanto, gestores apontam que esses dados devem melhorar nos próximos anos com o amadurecimento das operações hoteleiras/condominiais das multipropriedades. Atualmente, há mais de 180 empreendimentos lançados e 88 em operação. O recorte da pesquisa da Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil foi com 8.483 frações utilizadas por proprietários e 3.498 no pool de locação.
Outros dados apontados pela pesquisa que estão abaixo dos números considerados satisfatórios para uma operação eficiente são: média do fundo de reserva da taxa de condomínio com 6% e média anual da inadimplência da taxa de condomínio de 10%.
O sócio da Enjoy Hotéis & Resorts, Alexandre Zubaran, ressalta que todos esses resultados estão interligados, as vendas de diárias pelo pool hoteleiro e utilização de proprietários refletem diretamente no valor da taxa de condomínio, na inadimplência e no fundo de reserva.
“Temos uma estratégia de gestão de ter de formar o pool hoteleiro e vender como se não houvesse amanhã. Acreditamos nessa roda-gigante. Com turistas chegando, retroalimentamos os outros negócios, como A&B. Quando tenho receita, consigo oferecer uma experiência melhor no A&B, nos serviços, no lazer e entretenimento. Se tenho volume e receita, consigo oferecer um desconto maior para o proprietário e, consequentemente, ele utiliza mais o empreendimento, pois tem restaurante e serviços melhores, mais lazer no empreendimento, eu giro a engrenagem”, explica Zubaran.
Média acima do mercado
Com dois empreendimentos em operação e mais de 10 mil frações sob a sua gestão, com os empreendimentos Wyndham Royal Olímpia Resort, em Olímpia (SP), e Wyndham Gramado Termas Resort, em Gramado (RS), a Wyndham Hotels & Resorts vem conseguindo entregar números acima da média do mercado.
“Quando analisamos o pool, o acumulado de 2023 mostra que temos uma taxa média na casa dos 70%. E fora do pool esse número chega a 25%, porém, é importante ressaltar que o volume de unidades fora do pool é muito baixo. No que tange à taxa condominial, certamente estamos entre as mais baixas do mercado e ainda assim trabalhamos com um fundo de reserva de 5%. E sobre a taxa de inadimplência, nossas estratégias e esforços empenhados nos fazem ter uma taxa média de 4%, o que certamente é um exemplo para o mercado”, conta Hiram Della Costa, diretor de Operações para Brasil, Chile e Bolívia da Wyndham Hotels & Resorts, Hiram Della Croce
Destino consolidado melhora resultados
Zubaran explica que o destino Olímpia, onde a Enjoy possui dois empreendimentos em operação e a Wyndham um, é um destino mais amadurecido dentro do mercado de multipropriedade e que possui um poder de atratividade muito grande. “Esse volume de turistas na cidade me blindam um pouco, então, nossos resorts estão melhores que os números do estudo”, analisa ele, que menciona Gramado e Porto Seguro como destinos consolidados que podem oferecer essa maior proteção aos resorts de multipropriedade.
Por conta dessa “blindagem” de Olímpia, os números do Enjoy Olímpia Park Resort e Enjoy Solar das Águas estão acima da média do mercado, com taxa de ocupação do pool girando entre 65% e 72%, e no ano passado a taxa de utilização dos proprietários ficou em torno de 45%, com estimativas de melhorar esses dados em 2023.
“Essa ocupação fora do pool, que significa o proprietário estar utilizando, é que blinda o abandono da propriedade. Percebo um crescimento de 10% do acumulado da ocupação fora do pool nos nossos resosrts”, conta o sócio da Enjoy.
Com um pool de locação forte e proprietários utilizando, a consequência é uma taxa de condomínio menor e menos inadimplência. “Uma coisa decorre da outra”, diz Zubaran. Os empreendimentos da Enjoy em Olímpia, em 2022, ficaram com taxa de inadimplência de 3,2% no Olímpia Park, e 8% no Solar das Águas.
O executivo da Enjoy ressalta que é normal uma taxa de inadimplência mais alta no início da operação do empreendimento, mas que a partir terceiro ano de operação ter inadimplência com dois dígitos é preocupante. No caso da Enjoy, no resort Solar das Águas, em que taxa ficou em 8%, ele lembra que o empreendimento está em seu segundo ano de operação.
Porém, Zubaran pondera que a medida que vai passando o tempo de operação, com utilização dos proprietários, a taxa começa a entrar em patamares aceitáveis. “Em 2023, estou em menos de 2% no Olímpia Park. Menos de 3% não é inadimplência, é atraso”, diz ele.
O valor da taxa de condomínio, enquanto que a média do mercado está em R$ 211, a dos resorts da Enjoy, em 2022, ficou em R$ 134. ”Por que posso fazer isso? Porque tenho uma inadimplência baixa e volume de hóspedes, com quase 2 mil quartos”, frisa o executivo.
“Particularmente, vejo que a chave do sucesso da multipropriedade é taxa de condomínio baixa, porque não coloca o time em zona de conforto, mantem o rigor da gestão e se desconta menos da eventual distribuição, recebendo uma distribuição liquida melhor. Todo mundo ganha quando tem um condomínio mais baixo”, salienta, o sócio da Enjoy.
Necessidade do fundo de reserva na multipropriedade
Apesar do desafio de manter o valor cobrado na taxa de condomínio baixo, Zubaran ressalta a importância do fundo de reserva. Para ele, a taxa de fundo de reserva na multipropriedade deve ser de pelo menos 10%. “Pois a utilização é mais intensa, mesmo quando não tem uma ocupação alta”.
Na multipropriedade, na utilização dos proprietários da fração, a média de ocupação no apartamento gira em torno de cinco a oito pessoas. Já quando a hospedagem vem do pool, o apartamento é ocupado, em média, por um casal e no máximo dois filhos.
“Então, o consumo é muito maior que na hotelaria tradicional, necessitando fazer manutenções no empreendimento muito mais vezes, como pintar o mesmo apartamento, limpar tubulações. O corredor do resort de multipropriedade fica muito desgastado porque a governanta movimenta o carrinho mais vezes, sujando e quebrando quinas das paredes”, explica o executivo.
Entretanto, essa taxa de reserva não deve aumentar o valor da taxa de condomínio. Para isso acontecer, como menciona o sócio da Enjoy, todos outros negócios devem estar funcionando perfeitamente. “A mágica é a venda de diárias. Assim, consegue-se melhorar os serviços, pois tem entrada de receitas. Melhora para o proprietário, que utiliza mais a fração, as taxas de inadimplência e distratos ficam baixas, e retroalimentam todos negócios que estão naquele empreendimento”, conclui ele.
