Com objetivo de debater o mercado de luxo no segmento de turismo e hotelaria e apresentar cases de projetos, o Imobtur promoveu o painel “Empreendimentos imobiliários alavancados por hotéis de luxo”, com participação de José Paim, sócio do Kempinski Laje de Pedra; José Romeu Ferraz Neto presidente do TXAI Resorts; Caio Calfat, presidente do Conselho da ADIT Brasil; e Ana Biselli, presidente executiva da Resorts Brasil, como moderadora.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o Imobtur 22 aconteceu no dia 29/11, na Amcham Business Center, em São Paulo (SP).
Caio Calfat salientou que os dois projetos apresentados, TXAI Resort e Kempinski Laje de Pedra, são conceitualmente iguais. “São produtos imobiliários alavancados por hotéis, com segunda residência, com o conceito de alto luxo e gastronomia, com hotelaria de lazer, na serra ou praia”.
TXAI Resorts
Com o modelo de hotelaria de luxo e exclusiva e condomínio residencial de alto padrão, o TXAI Resorts foi inaugurado em 2004, em Itacaré (BA). “Foi criado por empreendedores na época sem muito conhecimento de hotelaria, era para ser uma pousada e foi crescendo. Quando adquirimos, tinha 212 funcionários para 40 quartos, hoje temos 98 colaboradores“, disse José Romeu, que complementou que no próximo empreendimento da marca, em Trancoso (BA), terá no máximo 60 funcionários.
Atualmente, o condomínio conta com regras mais rígidas, para não influenciar no funcionamento do hotel. Porém, o executivo do TXAI revelou que o condomínio também ajuda a movimentar o hotel, inclusive contribuindo para sua rentabilidade, no consumo de A&B e no SPA. “Ele contribui com 20% da receita do A&B”.
José Ferraz contou que os lotes do condomínio foram adquiridos quase 100% por estrangeiros. Já na hotelaria, até antes de 2008, tinha uma média de 90% de estrangeiros e 10% de brasileiros. Com a crise mundial deste ano, houve uma inversão dos clientes, 10% de estrangeiros e 90% de brasileiros.
Mais recentemente, como resultado da pandemia, o TXAI percebeu uma nova tendência de viagens. “Recebemos pessoas que nunca tinham ido à Bahia, apenas viajavam para o estrangeiro. Depois da pandemia esse mercado nasceu”.
Kempinski Laje de Pedra
O hotel Kempinski Laje de Pedra, em Canela (RS), está em fase de obra e revitalização do empreendimento e terá um modelo de negócio híbrido, com hotelaria convencional, unidades integrais de segunda residência e multipropriedade. O empreendimento será a primeira operação da marca internacional de hotelaria de luxo Kempinski Hotels na América do Sul.
“Nós tivemos a sorte de adquirir o Hotel Laje de Pedra, que é icônico na região. Na década de 1980 era um hotel espetacular e foi seguidas vezes eleito o melhor hotel do Brasil. No hotel foi assinado o tratado de criação do Mercosul. Foi muito importante na década de 80 e 90”, contou José Paim. “Depois o grupo que possuía o Laje de Pedra entrou em dificuldade financeira e o empreendimento em decadência. Quando compramos, estava abandonado fazia dois anos”.
Ao adquirir o empreendimento, os sócios do Laje de Pedra definiram que iriam fazer um hotel de altíssimo luxo. “Luxo para nós e poder experimentar a cultura local de maneira elegante e segura. Resolvemos que o Laje de Pedra seria um exemplo da cultura gaúcha”, afirmou o sócio do empreendimento.
A marca Kempinski ao examinar a localização em Canela achou o projeto fantástico e assinou a parceria para ter sua bandeira no Laje de Pedra. “Dentro do contexto da demanda, a marca Kempinski irá agregar muito valor”, disse José Paim.
O empresário explicou que o empreendimento tinha 250 apartamentos e o novo projeto prevê uma ampliação do hotel para 357 unidades, com metragens maiores dos que existiam antes. “Arrendando, dos 357, em torno de 260 serão vendidos no regime de multipropriedade ou segunda residência”, disse ele, que explicou que o restante será no sistema de hotelaria. “Mas é diferente de tudo que há de multipropriedade no país”.
Os produtos fracionados do Kempinski são de treze, oito e seis semanas. José Paim enfatizou que 70% a 80% dos clientes do empreendimento serão da região Sul, que conseguem viajar de carro para a Serra Gaúcha.
Com as vendas iniciadas no início de novembro deste ano, o Kempinski Laje de Pedra já apresenta alguns números de vendas: 70% do faturamento vem das unidades integrais e 10% dos produtos de 13 semanas. “As vendas estão nos surpreendendo, a demanda tem sido mais forte das famílias. O serviço e condomínio terão valores altos e serão muito luxuosos, mas as famílias estão comprando”.
Apesar do público-alvo do Laje de Pedra, classe AAA, ter restrições para o modelo de multipropriedade, o projeto está fazendo um aculturamento sobre este sistema com os clientes. “A questão não é falta de dinheiro. Eles estão comprando porque é mais inteligente o modelo”, afirmou José Paim. “Eu só arrisquei a lançar uma multipropriedade porque o produto é um hotel icônico em uma localização espetacular”.
Tendências
Para José Romeu, a modelo de multipropriedade, como o Laje de Pedra está fazendo, pode ser uma solução para futuros lançamentos de empreendimentos turísticos imobiliários para o mercado de luxo. “Acho que o que o Laje de Pedra está fazendo pode virar uma tendência, e levar para o alto luxo”.
José Paim também acredita que a multipropriedade de luxo será uma tendência e crescerá muito nos próximos cinco a dez anos. “Tem uma curva de aprendizado, um risco que estamos correndo, mas acho que o segundo e terceiro projetos estaremos mais fortes”, conclui.
