- Jennifer Neves
Visando esclarecer compartilhar experiências e esclarecer dúvidas sobre o modelo de multipropriedade, o seminário Multipropriedade Summit realizou o painel “Estruturação de projetos de ponta a ponta”, com participação do advogado Diego Amaral, sócio da Dias & Amaral Advogados Associados; o sócio do Grupo Mapah, Manoel Estevam; o sócio da Verta, Fernando Salomão; e o diretor de Desenvolvimento de Negócios Cone Sul da Wyndham Hotel & Resorts, Armando Ramirez.
Em 2018 foi a aprovada a Lei 13.777, que regulamenta as multipropriedades, facilitando a implantação de novos empreendimentos do setor. No entanto, é preciso ter noção de que esse tipo de investimento deve ser estruturado a partir de esforços, tanto dos parceiros, fornecedores e do desenvolvedor. Afinal, é sobre uma regulamentação que terá efeitos durante muito tempo, o que leva a uma extensa complexidade jurídica.
Segundo o advogado Diego Amaral, a Lei veio para regulamentar o que já estava acontecendo, para trazer segurança, tanto para o vendedor, quanto para o comprador. “Com isso, grande parte das questões podem também ser discutidas na Convenção Condominial. Por exemplo, a norma não estabelece obrigatoriedade de locação, mas pode ser algo discutido em reunião de condomínio, o que é uma segurança para os proprietários. Por outro lado, taxas inadimplentes podem ocasionar no não uso do condomínio, o que é uma segurança para o empreendedor”, argumenta.
Falando sobre os distratos das multipropriedades, Diego Amaral defendeu que é necessário haver um entendimento pelos clientes de que adquirir uma multipropriedade é uma aquisição, não algo que “enjoa e joga fora”. De acordo com ele, por outro lado, clientes com maior poder de escolha não aceitam incorporadores despreparados, sem visão geral estratégica do modelo.
Outros fatores importantes, apesar de pouco lembrados, que englobam os empreendimentos de forma geral, são a contabilidade e questões tributárias. De acordo com o sócio do Grupo Mapah, Manoel Estevam, a contabilidade nem era vista como algo estratégico dentro das corporações. “Quando há somente busca por investidores, observa-se uma má gestão da contabilidade. O segmento imobiliário tem responsabilidades tributárias, contábeis e societárias. Vemos dificuldades de captação de recursos por má estruturação voltada a contabilidade”, reflete.
Conforme o sócio do Grupo Mapah, os empreendedores devem estudar primeiro a forma de estruturar o empreendimento. “Há sistemas generalistas colocados para atender todos os processos e pessoas que não conhecem profundamente aquela ação”, diz. Outro ponto levantado por ele é a questão tributária. “No Brasil tem regimes tributários cumulativos ou não. O segmento hoteleiro paga os dois tipos de impostos”, argumenta.
O diretor da Wyndham Hotels & Resorts, Armando Ramirez, salientou que, pela natureza da multipropriedade que é um hotel e também um condomínio, a gestão deve ser especializada no modelo e é diferente de um empreendimento hoteleiro ou um condomínio, já que há os proprietários que adquiriram as frações imobiliárias e pagam as taxas de manutenção e também os hóspedes que compram diárias e pacotes.
De acordo com Armando, o gestor da multipropriedade deve conhecer a fundo o produto que está administrando. “Tem que saber fazer o trabalho de check in e check out. No início do projeto, a operadora deve ter controle de como vai operar. É preciso controlar entrada e saída de funcionários, ter a conta do fluxo do condomínio, tem que saber por onde entra e sai o lixo”, exemplificou ele. “O condomínio deve oferecer um lazer de alto valor”.
O CEO da Verta, Fernando Salomão, contou que a empresa cria equipes multidisciplinares para desenvolver seus projetos. “Devemos montar times multidisciplinares, criar rituais de habilidades para ter entregas periódicas que criam melhores sinergias. Isso abre espaço para projetos com mais sugestões e riscos reduzidos”.
Fernando Salomão também defendeu oferecer conteúdo de qualidade, que leve conhecimento e informação, para engajar o cliente que já adquiriu a multipropriedade. “Devemos agregar valor ao cliente que usa aquilo durante muito tempo e nos preocupar em desenvolver uma narrativa que faça sentido”.
Confira fotos do Multipropriedade Summit no Instagram @turismo_compartilhado.
