* Artigo do arquiteto Milton Filho
O que de fato é um Master Plan? E por que ele é tão importante para o negócio de Parques e Resorts?
O master plan é um planejamento abrangente do projeto ou negócio como um todo, termo muito utilizado pelos arquitetos e urbanistas em projetos urbanos, para definirem os rumos que as cidades irão tomar, mas essencial no mercado turístico, principalmente a hotelaria e o entretenimento.
Desenvolver o master plan para um hotel, resort, parque aquático ou temático é desenhar no terreno a estratégia do negócio a longo prazo, é visualizar e tangibilizar como a estratégia financeira do business plan e o posicionamento proposto pelo branding será concretizado no terreno.
E se o negócio ainda é embrionário e não tem business plan e branding definidos? O master plan deve ser trabalhado de forma que seja uma referência para o desenvolvimento desses dois trabalhos posteriormente, que são tão importantes para a consolidação do negócio.
Como deve ser o processo de desenvolvimento do master plan, e o que de fato é entregue?
Nós gostamos muito do conceito e da metodologia de “co-criação” e “design thinking”. Ninguém cria algo sozinho, precisamos trabalhar em equipe, integrar todo o conhecimento e experiência das pessoas que fazem parte do negócio, porque todas as visões são interessantes (em uma mesa redonda, todos observam um mesmo objeto, mas cada um tem uma perspectiva diferente dele, e as empresas e negócios funcionam da mesma forma, então integrar todos no processo de criação do master plan é mais que interessante, é essencial).
Já a metodologia do design thinking, em que entregamos ferramentas e colocamos todos para pensar como design, independente da sua área de formação ou atuação, uma vez que para construir algo, primeiro precisamos desenhá-lo, vem aí a importância do pensamento de design.
Após essa co-criação, é necessário o arquiteto com conhecimento e experiência no mercado de turismo, hotelaria, parques e resorts para consolidar todas essas informações, formatar o conceito do negócio, transcrevendo isso em uma implantação, com detalhes, informações e dimensionamento correto no terreno. É necessário que a estratégia da empresa, se adeque as questões legais, a área disponível para construção ou ampliações. É necessário o dimensionamento correto da quantidade de uh’s, área de lâmina d’água das piscinas, tamanho do parque aquático com quantidade correta de atrações, faseado por etapas de lançamento e entregas, o conceito e posicionamento dos produtos hoteleiros dentro de uma visão do público-alvo junto com a área comercial. Temos os fluxos operacionais e de serviços, áreas administrativas, almoxarifado, controles, que são extremamente importantes para operar o empreendimento. A relação “Experiência X Custo” precisa ser interessante tanto para o cliente, justificando o valor do ticket, diárias ou compra de produtos de multipropriedade e timeshare, como para o investidor, tendo um retorno que justifique o investimento, e esse equilíbrio é fundamental para o sucesso do empreendimento.
São inúmeros os pontos a serem discutidos e definidos no master plan, e após uma primeira versão, é necessária muita discussão para aprovação desse documento. E esse master plan, deverá ser revisto e discutido com a empresa, sempre em conjunto com o business plan e o branding, periodicamente a cada ano, porque o mercado muda muito rápido e a estratégia da empresa precisa acompanhar e se atualizar a essas mudanças, tendo o master plan como ferramenta.
* Milton Filho é arquiteto e urbanista, sócio da MFDC Arquitetura & Design, Professor do MBA da FAG no curso de Archidesign no mercado de luxo, com ampla experiência em arquitetura e construção civil, possui MBA em gestão de projetos pela FGV, e no segmento de turismo atuou por seis anos na AVIVA como coordenador de projetos, gerenciando o portfólio de projetos da empresa.
milton.arquitetura@gmail.com
