Por alguns anos a multipropriedade imobiliária, apesar do comprovado sucesso de vendas no país inteiro, com números estratosféricos e cada vez mais incorporadoras e redes hoteleiras investindo no segmento, ainda era vista com desconfiança pelo mercado de capitais, por não ter uma regulamentação legal e por ser considerado um negócio de risco alto. Assim, sem linha de crédito especifica nos bancos e sem acesso a investidores, os players da multipropriedade contavam apenas com a performance de suas carteiras de recebíveis.
Mas o mercado evoluiu. Os próprios players atuantes no segmento desenvolveram o texto para o projeto de lei para regulamentar o setor e, finalmente, no fim de 2018, a Lei da Multipropriedade, Lei 13.777/18 foi sancionada pelo então presidente Michel Temer, conseguindo a segurança jurídica para o segmento e dando um passo para atingir novos empreendedores e investidores.
Outro obstáculo para o segmento era diminuir os riscos do negócio. Esse desafio foi superado pelos próprios projetos, que se estruturaram melhor, obtiveram melhores desempenhos com as vendas e recebimento das carteiras, além dos empreendimentos que foram entregues e entraram em operação.
O ano de 2020 começou com um grande apetite do mercado financeiro pela multipropriedade, mas então veio a Covid-19, as medidas de isolamento social e o lockdown, e as operações se viram com salas de vendas fechadas, sem terem vendas, com taxas de inadimplência e distratos aumentando. Será que o mercado de capitais ainda continuará com apetite pela multipropriedade?
Para o presidente da ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento e Imobiliário e Turístico do Brasil) e vice-presidente de assuntos turísticos do Secovi/SP, Caio Calfat, o maior ou menor interesse do mercado de capitais dependerá da duração da pandemia e da readaptação dos setores imobiliários e turísticos para retomarem o desenvolvimento.
‘’Temos algumas certezas: a multipropriedade veio para ficar, o arcabouço jurídico proporcionado pela Lei 13.777/18 e as melhores práticas apresentadas no nosso manual (Manual de Boas Práticas do Secovi/SP) deixaram o setor mais robusto e confiável. E agora, para a completa consolidação, é necessário tempo e vigilância’’, diz Caio Calfat.
Já para a diretora da Fortesec, Juliana Mello, empresa securitizadora, com negócios com várias empresas do segmento de multipropriedade, acredita que o apetite do mercado de capitais continuará. Ela usa como parâmetro a própria Fortesec, que fechou novos negócios com operações de multipropriedade durante este período de pandemia.
Juliana explica que o investidor da multipropriedade tem um perfil diferente do mercado imobiliário tradicional. ‘’Nós temos perfis diferentes de investidores. Há os gestores de fundos que, obviamente, vão preferir não fazer nenhum movimento agora, podem ficar desconfortáveis para fazer investimentos no meio da crise. Há a posição de investidores que preferem dar um passo para trás, focando nas operações já investidas, para conseguir o retorno esperado. Mas também há o investidor mais qualificado que olha para esse cenário como uma oportunidade’’.
Apesar da incerteza do momento, a executiva da Fortesec garante que é possível projetar como a operação irá se comportar durante a pandemia e na retomada do projeto. ‘’Pegamos o histórico de pagamento dos clientes deste empreendimentos e projetamos. A operação tem que parar de pé dentro deste cenário de estresse projetado, mas avisamos para o investidor a probabilidade que a carteira sofra mais’’.
Para o presidente da VCI S.A., Samuel Sicchierolli, incorporadora que desenvolve a marca internacional Hard Rock Hotel no Brasil, comercializado no sistema de multipropriedade, o apetite do mercado de capitais independe do segmento, mas o mais importante é a estruturação da empresa. ‘’O risco não está no segmento, ou no sistema de vendas, ou modelo comercial, mas sim na capacidade financeira e de execução da empresa tomadora e nas garantias e estruturação da operação. Empresas com balanços e projetos ruins têm taxas mais altas para acessar o mercado, independente do setor que atuem’’.
O presidente da ADIT Brasil aponta uma vantagem que pandemia pode trazer para o mercado de multipropriedade, as empresas não idôneas e que geravam desconfiança aos investidores não devem suportar esse momento, sobrevivendo os players estruturados e com bons projetos. ‘’Acreditamos que a multipropriedade voltará mais estruturada, com a redução do risco do investimento e das desconfianças que já estavam ocorrendo. Afinal, o comprador existe e vai continuar a existir, só é preciso reconquistá-lo com qualidade’’.
Condições e garantias para a multipropriedade
Para Juliana Mello, as condições e garantias que os investidores negociarão para aportar capital nas operações de multipropriedade deverão se manter as mesmas da pré-pandemia, mas ela ressalta que essas condições variam muito de projeto para projeto. ‘’Cada empreendimento é diferente – tem sua estrutura, perfis de clientes, controladores, sócios, carteiras’’.
De acordo com Samuel Sicchierolli, nesse momento as empresas com bons projetos de multipropriedade terão mais acesso a crédito porque as operações de office, logística, residencial e shoppings tiveram mais impactos do que no setor de multipropriedade. ‘’Com taxa Selic a 3% teremos boas oportunidades para quem for sólido e tiver compromisso no longo prazo’’.
Para Caio Calfat, além dos atuais investidores, a multipropriedade também tem que atrair novos atores do mercado financeiro e os grandes bancos para a implantação de modelos de financiamento nos moldes do existente no crédito imobiliário. ‘’Superado este desafio, todo o processo se torna mais simples, as taxas de juros deverão ser bem menores, os prazos de pagamento mais extensos e as garantias mais razoáveis, principalmente se for praticado o modelo evolutivo, em que o terreno do empreendimento garante a primeira liberação e, à medida que a construção evolui, a garantia cresce na mesma proporção’’, diz o presidente da ADIT Brasil, que também cita a queda da taxa Selic como um grande estímulo para investidores na multipropriedade.
Funding durante pandemia
Nesse momento temos intensificado essa diligência com relatórios semanais dos recebimentos, a área de gestão tem controlado diariamente a operação. Ainda não tivemos impacto na parcela de pagamento do investidor, mas a inadimplência da carteira de recebíveis das operações aumentou’’.
Juliana Mello explica que os investidores ainda não sentiram a crise, mas as operações, por conta deste aumento da inadimplência possivelmente estão sentindo, já que nas operações de securitização de recebíveis para multipropriedade se aplica o mecanismo chamado ‘’over collateral’’, que é uma garantia a mais para investidor. ‘’Por exemplo, em uma carteira de R$ 1 milhão por mês, o pagamento para os investidores é de R$ 700 mil e os R$ 300 mil são devolvidos para o empreendedor tocar o dia a dia da operação’’, exemplifica Juliana Mello. ‘’A inadimplência vai comer um pouco dessa sobra’’.
Novos lançamentos da VCI
‘’Nossa carteira teve uma performance boa, conforme matéria divulgada na imprensa, recompramos alguns clientes com inadimplência de 4 ou 5 parcelas e tivemos uma valorização de 44% nas nossas frações imobiliárias. Não temos nenhuma ação judicial com clientes e as obras seguem em curso. Mantivemos um patamar de vendas online de R$ 18,5 milhões, mesmo com a Covid-19 (houve uma redução de R$ 40 milhões do presencial para R$ 18,5 milhões de vendas online)’’, afirma o presidente da VCI.
O reflexo desta estrutura e bons resultados são refletidos em um novo produto para o mercado imobiliário lançado pela da VCI recentemente: a 2SHARE, que se trata de uma franquia de vendas de multipropriedades, em que o principal produto é o Hard Rock Hotel.
