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sexta-feira, 27 novembro, 2020

3 dificuldades a vencer num projeto de multipropriedade

Por Amílcar Mielmiczuk, sócio-diretor da Verde Gente

A primeira dificuldade são as licenças

Um dia desses ouvi de um interlocutor que seria “fácil” obter licenças para instalar um resort numa ilha. Era óbvio que ele não sabia do que estava falando.

Conheço muitos projetos que demoraram de 3 a 12 anos para obtê-las, notadamente a licença ambiental. Já vi de tudo: ineficiência, má vontade, corrupção. O empreendedor não pode ficar desanimado.

Também já vi empreendedor que imagina que fazer um resort sem planialtimétrico, arquitetos, hoteleiros e estudos complementares é possível. Faça sua parte. A qualidade começa por localização e projetos. Aí não dá para reclamar dos órgãos públicos.

Se a propriedade for grande e permitir a instalação de resort, fazer o master plan, conceituar o produto e ter estudos (fauna, flora, limites de florestas, relevo, formação geológica, distância da água, entre outros) que mostrem o que deve ser preservado, são fundamentais. E isso é só o início!

A segunda dificuldade é o capital

Fazer multipropriedade sem dinheiro, felizmente, não é possível. Pense que há dois fluxos de caixa negativos nesse negócio: o da venda em si (marketing, captação, venda e pós-venda) e o da obra.

O primeiro não é tão claro para muitos empreendedores iniciantes. O que quero dizer é que para vender é preciso colocar dinheiro na frente para fazer projeto, aprová-lo, produzir imagens e maquetes, montar sala de vendas, contratar a equipe CLT, custear brindes e por aí vai…

O segundo fluxo de caixa negativo, o da obra, parece mais claro: se você venderá frações em 60 parcelas, por exemplo, não dá para esperar que terá caixa vindo somente das vendas, para entregar o resort pronto em 30 meses.

Lembre também que “o capital” não colocará dinheiro no teu terreno sem um projeto já concebido e com licenças. É duro ouvir isso, mas extremamente verdadeiro. Terrenos, por enquanto, temos muitos para resorts. Projetos licenciados, não.

Ter projeto licenciado não significa que o capital fará fila para aportar recursos. O capital é restrito e a concorrência, grande. Não dá para fazer “qualquer” projeto, tem de ser o melhor.

Pessoas

Esta é a terceira dificuldade.

Pessoas permeiam todas as etapas de resorts. Destaco, porém apenas 2 momentos:

  • Venda: no momento em que escrevo este artigo a mão de obra para a venda está sendo muito disputada, pois estamos falando de mercado aquecido. Os melhores profissionais de vendas já custam mais caro e são mais difíceis de encontrar. Uma nova safra de vendedores está nascendo, mas demorará para estar bem treinada, no “ponto ideal”.
  • Operação: um resort bem conceituado e com equipe bem treinada fará total diferença nesse negócio. O resort não deve ser tratado apenas como um condomínio com uma piscina aborrecida que qualquer prédio urbano tem. Animação e lazer são fundamentais e a equipe treinada – e motivada – saberá como conduzi-lo.

Lembrete: para ter as melhores pessoas é importante pagá-las bem mas, trabalhar num resort que tenha um propósito claro de ser, pode ser o diferencial para um profissional de qualidade te escolher.

  • Amílcar Mielmiczuk é sócio-diretor da Verde Gente, empresa especializada em desenvolvimento hoteleiro e multipropriedade. Arquiteto de formação, Amilcar possui mais de 20 anos de experiência no segmento de hotelaria atuando na expansão das marcas Accor Hotels, Vert Hotéis e Blue Tree Hotels.

www.verdegente.com

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