Executivos do mercado financeiro expõem as vantagens e desvantagens de investir neste modelo durante Conferência de Investimentos em Propriedade Compartilhada


Com o crescimento do mercado de multipropriedade e a aprovação da Lei 13.777/2018, que regulamenta o segmento e dá mais segurança jurídica, o mercado de capitais tem ainda mais motivos para se interessar por este segmento. Mas ainda há riscos. Para debater essas questões a Conferência de Investimentos em Propriedade Compartilhada, evento organizado pela Interval International, que aconteceu no dia 07/08, em São Paulo, teve o painel ‘’Aspectos Financeiros para o Mercado de Multipropriedade’’, com participação de José Ernesto Marino, presidente da BSH International, como moderador; José Paim, CEO da MaxCap; Mauricio Visconti, presidente do conselho da REIT Securitizadora; e Bruno Margato, vice-presidente de Real Estate da Credit Suisse.

 ‘’Vamos falar de mercado de capitais, mas também de riscos, o que ninguém gosta de correr’’, iniciou o painel José Ernesto Marino. ‘’A BSH, em nossos 30 anos de história, com a oportunidade de atuar em vários empreendimentos, com a experiência que acumulamos nos indica o seguinte: a venda começa no momento que desenha o negócio, que significa a relevância do sistema de governança, da operação e do dia seguinte’’.

José Ernesto Marino

O CEO da MaxCap, José Paim, que se associou a Fortesec e Habitat, securitizadoras com forte atuação em projetos de multipropriedade, explicou o motivo das taxas para financiamentos e securitizações para multipropriedade serem maiores que outros modelos de negócios. ‘’No mercado imobiliário tradicional, se o projeto não vender bem, o investidor tem 50 apartamentos como garantia, por exemplo, conseguindo recuperar algo. Na multipropriedade, se o empreendimento não for bem, se tiver pegar uma garantia será uma fração de um apartamento. Não tem como vender aquilo. O valor físico de uma execução é próximo a zero. Pode ter uma perda de capital muito grande. Tem investidor que quer entrar nisso, mas as taxas têm que ser maiores’’.

De acordo com o CEO da MaxCap, as garantias têm que ser alternativas. ‘’Por isso é mais complexo.  A boa notícia é que o mercado está se educando para isso. Estamos conseguindo atrair mais gente com taxas maiores’’.

Informações claras

Mauricio Visconti

Segundo Maurício Visconti, da REIT Securitizados, que já emitiu CRI’s para multipropriedade, quando o investidor olha para a multipropriedade pela primeira vez se assusta um pouco. ‘’Precisa identificar e entender os riscos. Quando os investidores se acostumarem a isso, as taxas vão cair’’.

O executivo da REIT destacou que os empreendedores de incorporação tradicional entenderem a dimensão e estrutura do negócio multipropriedade ajuda muito a conseguir uma securitizadora ou investidor. ‘’Se venderam 10.400 mil cotas, por exemplo. No dia seguinte, terá 10.400 pessoas reclamando que o boleto não chegou. O sistema tem que operar para dez mil clientes, então há uma dimensão de escala. Isso também impacta no financeiro, pois o custo da venda é maior’’.

O empreendedor compreendendo isso poderá repassar com mais facilidade todas as informações que o investidor ou securitizador precisam, quantos contratos cancelados? como será a operação e experiência do proprietário? ‘’Como será o day after, como administra isso, como o proprietário irá utilizar, se a experiência dele for ruim, a probabilidade de rescindir aquele contrato que ainda está pagando é muito grande. Então temos que olhar isso antes de realizarmos os investimentos. Faça o planejamento não olhando apenas na emoção do VGV, mas pensando nos riscos’’.

Diminuir os riscos

Bruno Margatto

 

Bruno Margatto, da Credit Suisse, revelou que a empresa irá aplicar recursos em um projeto hoteleiro, que envolve multipropriedade e timeshare. ‘’Um empreendedor que vai investir um capital grande, isso nos ascendeu mais os olhos, uma vontade de tomar riscos. É um empreendedor que possui um track record no setor e é mais que um projeto de multipropriedade, é um projeto hoteleiro em uma região que faz sentido e a multipropriedade vem para agregar margem para o empreendedor. Neste caso, é um real estate com um fluxo de caixa mais robusto’’.

Apesar desta primeira experiência da Credit Suisse no mercado de multipropriedade, Bruno Margatto ainda enxerga o segmento com alto riscos para investimentos. De acordo com ele, os históricos da maioria dos empreendedores de multipropriedade é baixo. ‘’A multipropriedade tem um ciclo longo, das vendas, da construção, que demora muito tempo para construir, o fluxo de caixa tem que encaixar, tem o momento da entrega, como todo mercado tem muitos aventureiros. Então, ainda há muito trabalho para que de fato haja taxas mais baratas ou o mercado de capital vir a investir neste setor’’.

Para diminuir os riscos para projetos de multipropriedade, o vice-presidente do Credit Suisse apontou que o produto deve ser bem desenvolvido e planejado; que faça parte de um componente em que tenha hotelaria tradicional; que tenha um operador com track record; além de uma carteira saudável, que significa os proprietários já estarem utilizando e tendo experiências no empreendimento, e continuam pagando. ‘’Essa é uma carteira madura e que tem valor para o mercado’’.

José Paim


 

  • A Revista Turismo Compartilhado cobriu o evento a convite da Interval International