A era da economia compartilhada já começou e, junto com as inovações na forma das pessoas se relacionarem e nas transações negociais em geral, tem trazido inúmeros desafios jurídicos, na conformação da ordem jurídica a esta nova realidade. Toda mudança gera questionamentos, e aqui não é diferente. O Direito não pode se omitir em frente à evolução da sociedade e precisa encontrar soluções para os novos conflitos, de forma que não freie a inovação, mas que também não permita violações e abusos a direitos.

Os aplicativos de hospedagem e os de transporte são os mais comuns mundialmente e são os que sofrem os maiores ataques, justificados ou não. Isso significa que são estes os novos serviços que mais impacto produzem na sociedade.

No que se refere aos aplicativos de hospedagem, nomeadamente o mais popular deles, o Airbnb, tem-se visto diversas consequências ao redor do mundo pelo seu uso cada vez mais intenso. Não são poucas as cidades que estão sofrendo com o impacto desta tecnologia, com o aumento significativo no fluxo turístico. À primeira vista tal seria uma consequência exclusivamente positiva, mas um olhar mais atento é suficiente para perceber que a questão não é tão simples. Cidades como Barcelona e Lisboa, para citar apenas dois exemplos, estão sofrendo com o aumento abusivo dos valores dos alugueis dos imóveis, retirando os moradores locais de suas residências, por não mais poderem arcar com os preços das locações.

Esta é uma consequência gravíssima, que não pode ser ignorada no Brasil, mesmo que em nosso país o afluxo turístico não seja ainda tão intenso a ponto de provocar situações semelhantes àquelas vistas nestas cidades europeias.

Dito isto, não se pode negar que tais aplicativos devem sim se submeter a regulamentações específicas. E não se deve limitar a discussão à competitividade destes serviços frente aos serviços clássicos de hospedagem – a hotelaria. Talvez esta nem seja a maior questão. Os impactos na vida do cidadão comum, como aumento dos aluguéis e a prestação de serviço e a alta rotatividade em prédios residenciais, são de extrema relevância e urgem serem tutelados frente à nova realidade que, ao que parece, veio para ficar, e não se pode negar também agrega valor e traz benefícios às cidades.

A Lei 8.245/1991, chamada Lei do Inquilinato, não é hoje suficiente para regulamentar esta nova realidade e precisa sofrer alterações ou ser complementada por novos diplomas legais específicos.
Não se pode querer que uma lei de 1991 se amolde aos modernos meios negociais do século XXI.

Ao lado das consequências práticas na vida do cidadão, hoje duas questões estão sobressaindo na discussão em nosso país: a cobrança de impostos e a competência legislativa para impor normas aos serviços dos aplicativos de locação de imóveis.

No que se refere à primeira, entendemos pela possibilidade e necessidade de cobrança de impostos. Ao proprietário do imóvel já há a incidência do imposto de renda. No entanto, não se pode afastar a possibilidade de cobrança de ISS, Imposto sobre Serviço, ao proprietário, caso de existirem outros serviços agregados à locação, como o fornecimento de limpeza do imóvel, lavanderia ou até mesmo alimentação. Neste caso, parece evidente que a locação se torna clara prestação de serviço de hospedagem.

Quanto à plataforma on-line que hospeda os anúncios dos imóveis, e que obtém lucro por meio do recebimento de taxa a cada locação efetuada, parece também evidente que deve sofrer a incidência do ISS. Note-se que não se trata de um sítio on-line no qual o proprietário paga para publicar o seu anúncio, o que mudaria a dinâmica da relação com a plataforma. Aqui o aplicativo aufere renda justamente com a prestação do serviço, com o que não pode se evadir de pagamento dos impostos devidos, dentre eles o ISS.

A própria Lei Complementar 116/2003, que dispõe sobre o ISS, já traz em sua lista de serviço anexa, o serviço de hospedagem como sujeito ao imposto.
No que tange à competência legislativa, entendemos pela possibilidade desta legislação ser editada pelos Municípios, por força do quanto previsto no art. 30, I, II, III e VIII da Constituição Federal de 1988.

É inegável que a locação de imóveis residenciais para fins turísticos é de profundo interesse local das cidades e produz impactos inclusive no ordenamento territorial, bem como se trata o ISS de um imposto de competência municipal. Assim, não é sustentável a tese de que os municípios que estão a legislar sobre o tema estejam agindo em desconformidade com a Constituição.

Conclui-se, portanto, pela possibilidade e necessidade de regulamentação dos serviços de aplicativo de locação de imóveis diretamente pelos Municípios, atentando-se apenas para não conflitar com normas federais, que são, neste caso, apenas gerais.

 

* Laís da Costa Tourinho é advogada especialista em direito hoteleiro e sócia do escritório Camardelli e Da Costa Tourinho Advogados.

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